Hoe verkoop ik mijn huis met succes

Het is de afgelopen twee jaren steeds duidelijker Hoe verkoop ik mijn huis met succes: De introductiegeworden: je huis verkopen in een kopersmarkt is geen koud kunstje, maar een hele kunst. Toch is het mogelijk je huis vlot te verkopen, als je de situatie en de gevolgen van de kopersmarkt maar doorziet en daarnaast een goed verkoopplan maakt. Belangrijk bij het hele verkoopproces is dat je een reeks essentiële stappen zult moeten doorlopen!

Waarom en wanneer

Het lijkt een open deur, maar wat is eigenlijk precies het doel van de verkoop? Het is namelijk nooit een doel op zich. Met de verkoop van je huis wil je iets realiseren: kleiner huis, groter huis, mooiere plek, emigreren…. Zorg dat je het doel helder voor ogen hebt en ook wanneer het gerealiseerd moet zijn.

Strategie en planning

Voor het uitzetten van een goede strategie is het essentieel dat je begrijpt hoe de kopersmarkt werkt. Vervolgens moet er een realistische vraagprijs worden vastgesteld en een strategie voor eventuele aanpassing daarvan. Verder moet er een plan komen voor wat er op verschillende momenten aan acties moet gebeuren. Denk hierbij aan het gereed maken van het huis voor de verkoop, het voorbereiden en uitvoeren van verschillende marketingactiviteiten, de bezichtigingen, onderhandelingen en de verdere afwikkeling.

Wie, wat, waar, waarom, hoe, hoeveel, wanneer..

In een goed plan komt niet alleen aan de orde wat er moet gebeuren, maar ook waar en waarom het moet gebeuren. Hoe en wanneer voer je het uit en hoeveel doe je ervan? Een belangrijke vraag is ook wie alle activiteiten gaat uitvoeren. Houd er rekening mee dat je de verkoop in de huidige kopersmarkt maar één keer goed kunt aanpakken. Er zijn mensen die sommige dingen beter kunnen dan jij: woningstyliste, makelaar, notaris. Bovendien is het verkopen van een huis veel werk en kost het veel tijd. Bovendien moet je ervan overtuigd zijn dat je ook het geduld, de motivatie, de zin en de energie hebt om dit alles op de juiste manier en op het juiste tijdstip te doen. De tijd dat een huis verkopen bijna vanzelf ging is echt voorbij!

Failing to plan is planning to fail!

Je huis verkopen in deze markt is een project van formaat en van groot belang. Het verbaast mij telkens weer dat veel mensen voor de verkoop van hun huis geen echt plan en geen planning maken! Als je je huis succesvol wilt verkopen is het belangrijk dat je jouw eigen verkoopplan maakt. Planning is een belangrijke factor in het succes van alle projecten. Dat wil niet zeggen dat je alles zelf moet doen. Praat daarom met experts zoals woningstylistes en makelaars. Die gesprekken leveren kennis en inzicht op en ze helpen je om te bepalen wie je bij de uitvoering van je plan wilt gaan betrekken. Ook als je deze experts gaat inschakelen moet je je eigen plan hebben: zij gaan deel uitmaken van jouw plan, niet andersom!

E-boeken

Bij het maken van een goed plan is het noodzakelijk om jezelf goed in te lezen. Daarvoor heb ik een serie E-boeken geschreven met waardevolle informatie, tips en adviezen die je niet mag missen. Ik leg in de boeken duidelijk uit hoe de huidige markt werkt en wat voor gevolgen dat heeft. Ze gaan in op de dingen die ik hierboven heb genoemd, maar ook op alle andere onderdelen van het proces van de verkoop. Dit zorgt ervoor dat je geen dingen over het hoofd ziet en met een optimale voorbereiding van start gaat. Verder besteed ik veel aandacht aan de psychologische kanten van het hele proces. Een huis verkopen heeft vaktechnische aspecten, maar is toch vooral mensenwerk!

Gratis introductie

Op deze website kun je je aanmelden voor het gratis eerste deel van de serie. Deze introductie geeft een goed overzicht van het proces en wat je in de andere boeken kunt verwachten. Ik vertrouw erop dat de boeken zeer nuttig en waardevol voor je zullen zijn, omdat er veel bruikbare tips en adviezen in staan.

Meld je dus nu rechtsboven op deze pagina aan voor de gratis introductie, ik hoor graag je reactie!

Huis verkopen – overdrachtsbelasting ingewikkeld

Sinds de aankondiging van de verlaging van de overdrachtsbelasting zijn er daarover al veel berichten en artikelen verschenen.

Het lezen daarvan maakt duidelijk dat er in de praktijk ingewikkelde gevallen kunnen ontstaan. In sommige gevallen vragen zelfs de deskundigen zich af wat er zal gebeuren als er zich bepaalde scenario’s voordoen.

Uitwerking in overeenkomst

Na het bereiken van overeenstemming komt het altijd aan op de uitwerking en het op de juiste manier opschrijven in de koopovereenkomst wat je bent overeengekomen. Om te bereiken dat de overeenkomst gaat leiden tot wat je daadwerkelijk bedoeld had komt het er soms op aan om zeer nauwkeurig te formuleren. Een paar verkeerde of verkeerd geplaatste woorden kunnen later aanleiding zijn tot een onbedoelde en vervelende situatie of tot moeilijke discussies tussen koper en verkoper.

Gevolgen wijziging ingewikkeld

Dit geldt nu ook voor de verlaging van de overdrachtsbelasting. Op zichzelf lijkt de regeling helder, kijk op de site van de rijksoverheid voor het besluit en zie dit artikel voor een aantal vragen en antwoorden over de regeling. De wijziging zorgt er voor dat er lastige situaties kunnen ontstaan, bijvoorbeeld in combinatie met de dit jaar tijdelijk verlengde periode dat een huis zonder overdrachtsbelasting mag worden doorverkocht.

De gevolgen kunnen in sommige situaties nadelig uitpakken voor de koper of de verkoper. Die situaties kunnen zich voordoen als een koper de woning weer doorverkoopt. Zie hiervoor één van de uitstekende artikelen van Ernst Loendersloot op De Scherpe Pen: “Verkoop binnen 12 maanden nu de overdrachtsbelasting is verlaagd”. In dit artikel wordt duidelijk dat op dit moment ook makelaars en notarissen nog niet tot in ieder detail duidelijk hebben wat alle gevolgen van de wijziging zullen zijn en dat sommige gevolgen zullen afhangen van de keuzes en afspraken die koper en verkoper er over maken.

Goed formuleren

Het is niet mijn bedoeling om alle gevolgen hier duidelijk te maken, dat kan ik ook helemaal niet. Juist omdat nog niet alle gevolgen duidelijk zijn is het volgens mij belangrijk om zelf als koper en verkoper aan te geven wat wel of niet de bedoeling is. Wat ik daarom wil benadrukken is dat je er als koper en verkoper van een huis samen met makelaar en/of notaris goed voor moet gaan zitten om door te nemen welke scenario’s zich kunnen voordoen.

Aan de hand van die scenario’s moet in de overeenkomst goed geformuleerd worden wat in verschillende situaties de koper en verkoper als bedoelde uitkomst willen zien: “als dit gebeurt ……, dan willen wij dat ……”.

Nieuwbouwhypotheek

Acht vragen over contracten bij een nieuwbouwwoning

Bij het kopen van een nieuwbouwwoning doen zich steeds meer problemen voor. De oorzaak is in veel gevallen: snelheid. Door de druk op de huizenmarkt is de koper gedwongen steeds sneller te kopen, terwijl de bouwer door de druk in zijn branche sneller moet bouwen met alle gebreken van dien. Zorg echter als koper, ondanks die vaak onvermijdelijke druk, altijd voor een goed en compleet
contract inclusief de benodigde contractstukken.

1.Welke contracten heb je nodig als je een nieuwbouwwoning gaat kopen?

‘Dat ligt eraan wat je koopt. Je kunt een kavel grond kopen en daarop een huis laten bouwen. De grond wordt van de verkoper aangekocht en het huis wordt gebouwd door een ander (de aannemer). In die situatie bestaan er twee contracten: ten eerste de koopovereenkomst voor het aankopen en leveren van de bouwgrond, ten tweede de aannemingsovereenkomst met de aannemer. Een andere mogelijkheid is die waarbij de verkoper van de grond en de bouwer van het huis (de aannemer) dezelfde (rechts)persoon zijn: men spreekt dan van een koop/aannemingsovereenkomst. In dit laatste geval heeft de verkoper/aannemer, vaak zijnde een projectontwikkelaar, formeel veel verantwoordelijkheden.’

2.Formeel?

‘Ja, want feitelijk zullen projectontwikkelaar en aannemer meestal niet dezelfde persoon zijn. De projectontwikkelaar besteedt de bouw dan weer uit aan een aannemer.

3.Er bestaat een onderscheid tussen contractstukken en contracten

‘Dat klopt. Bij een compleet en juridisch goed contract horen contractstukken als: een technische omschrijving (bijvoorbeeld: Wat voor sanitair is er toegepast? Wat is de kwaliteit? Welke bouwmaterialen zijn gebruikt?), een tekening, een kopersbrochure enzovoort. Het zijn stukken die goed inzicht kunnen geven in hetgeen is overeengekomen. Dat wil overigens niet zeggen dat bij ieder contract standaard deze stukken geleverd worden. Vaak zijn contracten niet voorzien van de juiste stukken of bevatten ze onduidelijkheden, en daarin ligt de kern van de nodige conflicten. Voorbeelden van goede contracten kan men verkrijgen bij de ‘vereniging eigen huis’ of bij de Stichting GIW (Garantie Instituut Woningbouw). In bepaalde gevallen, in het bijzonder bij meer complexe bouwprojecten, kan het noodzakelijk zijn een meer op maat gesneden contract te sluiten. Een bouwrechtadvocaat kan een dergelijk contract opstellen.’

4.Wat is het belang van een kopersbrochure?

‘Onder een kopersbrochure verstaan we de vaak glossy uitgevoerde brochure die potentiėle kopers krijgen toegezonden en waarin zijn opgenomen: gegevens over de nieuw te bouwen woningen, een artist impression, een lijst met gebruikte bouwmaterialen enzovoort. In een kopersbrochure wordt de informatie echter vaak onder voorbehoud gegeven. De kopersbrochure is ook een ‘lokkertje’, waarin de zaken soms iets mooier worden voorgespiegeld, vandaar de toevoeging ‘onder voorbehoud’.’

5.Een loos stuk?

‘Nee, daarmee is de kopersbrochure geenszins een loos stuk geworden. Er is jurisprudentie waaruit volgt: wanneer er geen ander contractstuk is dat een preciezer inzicht geeft van een bepaald onderdeel, kan in beginsel op goede gronden een beroep worden gedaan op de informatie uit de kopersbrochure.’

6.Stel, ik koop snel, en puur op basis van een kopersbrochure een (zeer gewild) penthouse
waarin als oppervlakte ca. 140 m2 staat vermeld.

Bij aankoop blijkt het appartement slechts 135 m2. Biedt dat voldoende grond om een procedure aan te spannen? ‘Allereerst: het is onverstandig om op grond van alleen een kopersbrochure, die onduidelijkheden bevat, een overeenkomst te sluiten. Zeker als uit geen enkel ander contractstuk valt op te maken hoe het appartement (gedetailleerd) gebouwd zal worden. Onder omstandigheden kan er echter een beroep op het vertrouwensbeginsel worden gedaan: ‘u mocht erop vertrouwen dat het appartement zo zouden worden uitgevoerd als in de kopersbrochure stond beschreven.’ Maar nogmaals, het is niet in alle gevallen zaligmakend: men moet als koper zorgen voor een compleet contract inclusief alle benodigde stukken.’

7.En de artist impression (de tekening van de architect) die vaak staat afgebeeld in de kopersbrochure? Kan men zich daarop baseren?

‘Stel, op de artist impression staat een raam aangegeven. Bij oplevering blijkt dat raam te ontbreken. Ervan uitgaande dat er geen bouwtekeningen als contractstukken zijn, kan men zich beroepen op de artist impression. Niet in alle gevallen echter wordt dit beroep door de rechter gehonoreerd. De rechter heeft ook wel eens overwogen: meneer, die Volvo die op de oprit staat, die krijgt u toch ook niet?’

8.Wordt het raam dan alsnog geplaatst of krijgt men een schadevergoeding?

‘Als het technisch niet al te veel problemen oplevert om een verandering te realiseren, kiest de arbitragecommissie of de rechter vaak voor deze oplossing. Indien het technisch ni.